サラリーマン大家から独立、起業へ

先週末、札幌に行ってきました。

色々と目的はあったのですが、今回は社会問題にもなっている屋根が崩壊した宮の森ハイツを自分の目で見ておきたかった…

ということで

地下鉄始発駅から徒歩5分と立地も良く、すぐに分かりました。

駅から近づいていくと最初に見える裏側（崩壊してない方）から見ると古いがそれなりに立派ばマンションという感じでしたが…
表はメインエントランスも含めて前面は立ち入り不可でやぐらも組まれ･･･

反対側から


幹線道路に面した入口も・・・なんだか廃墟っぽい雰囲気。


崩壊した庇部分

やっぱり実際に見てみると衝撃的でしたね。。。

築45年と築古ではありますが、札幌では地震が少ないこともあり、これよりも古いマンションでもきちんと塗装や大規模修繕を行って資産価値を維持しているマンションも多数あります。
私も昨年まで同年代のマンションを所有してましたし…

今も立地と状態が良ければ購入検討に入ります。

しかし
RCの立派なマンションでも放置するとこんなになっちゃうんですね・・・。

RCの税務上での耐用年数は47年で、これはもちろんクリアして60年、70年と持つのが当たり前だと思ってましたが、放置すると確かにこの耐用年数程度で寿命が。

一棟所有でお金をかけず（修繕とかせず）家賃だけ得る目的という完全な投資目的・・・だったんですかね。。。

入居者のことなんて全然考えてないですね。

自分はマンションの一棟所有はしておらず、区分だけで、それぞれ管理費や修繕積立費を払って…なおかつ一部では管理組合に参加して大規模修繕の計画もしてたりしますが。個人のお金ではなくみんなのお金でやるとしても結構大変だし、プレッシャーもかかります。

あとは、区分所有だとしてもマンションの管理や修繕状況等はきちんと確認、一棟ならなおさら修繕についてもきちんとすることが大切だなとつくづく思います。


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先日、4回目の確定申告を提出してきました。

昨年の申告（一昨年度）まではサラリーマンとしての給料があり、不動産運営分を含めて確定申告をして源泉徴収分を取り返す（還付）してもらってましたが･･･

今回は源泉徴収が無いのでいくらマイナスになっても還付はありません。

ちなみに不動産所得はプラスですが、控除（年金、保険、医療等）が多いので結果的にはマイナス、つまり所得税はゼロということになりますが･･･

しかし

昨年1物件売却したので、譲渡税の対象となってしまいこれが分離課税（他の所得と合算できない）で結局支払いが発生することに…

まあ、この売却額が福岡物件に変わり、更に大阪物件の一部にもなったので文句は言えませんけどね。


なので、準備は1月中には終わってましたが、提出はなるべくギリギリまで粘りました。

物件売却時にはこの譲渡税のことを考えておかないと、後で支払いに困ることにもなりかねないので売却金を全て使ってしまうと危険かなと思います。自分は使っちゃいましたが…

さらには近日の売却前提で購入するのも、結局は多数の費用（購入時の取得税、売却時の譲渡税、更には登記費用や仲介手数料等）を考えると思ったよりも利益が残らない場合が多いので購入時から考えておかないといけないな･･･とつくづく。

もう売らねーぞ！＆早期に売らなきゃいけない物件は買わないぞー！

という感じですかね。

それにしても、欲しいと思える条件の物件が全く無い状況が続いてて、検索しても同じ（売れ残り）物件ばかりだし･･･なんか最近つまんないです。 


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いきなり札束の写真からですが・・・

今年は「お金」＆「力」を貯める一年にしたいなと思ってます。

昨年、メイン物件の退去から始まって厳しいスタートでしたが、結果としては所有物件数も増えて、目標としてた地域に物件を持つということと、ギリギリ事業規模（にもできる）物件数に持っていけたので 、厳しい状況の中ではとりあえずは満足しています。

今年はまず、所有物件が上手くまわる（退去とか事故とか大きな修繕とか無い）ように祈る！？ことと…

今後…来年（もしくはオリンピック前後？）から来ると思われる買い時に備える為に、節約に励みつつ生活基盤を固めていく感じですかね。。。

とりあえずは、確定申告の準備を着々と進めつつ、今後の節税の方法や程度も判断するという作業をすすめています。
今回は1件売却（しかも売却益がかなり出た短期譲渡）なのでかなり面倒になっており、その対策で頭を悩ませてるところです。

しばらくは課税対象になるような売却はしたくないですね。。。結局儲かっても 相当持っていかれてしまうし。

ちゃんと長期になるように5年以上は所有して、きちんと元取ってから考える方がいいかなと。もしくは持ち続けるか…
 
とはいえ、引き続き、物件検索は続けていって、お宝物件を見つけたらしっかり争奪戦を戦っていくのは変わりませんが。。。

ということで今年もよろしくです。


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