サラリーマン大家から独立、起業へ

現在1棟3室→(現在は1棟8室)の大家です。サラリーマンの副業として不動産投資を始めましたでが、不動産業として将来の独立を目指して活動しています。 記録も兼ねて気づいたことや思ったことなどを気ままにアップしていきます。

個人事業主としての初仕事(IN名古屋)

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名古屋駅です。(早朝)

大学教授の知り合いの方から突然連絡があり…

「名古屋で住めるワンルームのマンションを至急探して欲しい」とのこと。。。

なぜに名古屋?

・・・知り合いの大学院生が住む所を探してる。そして退去後は収益物件にしたいということでした。。。

訳あって、たまたま名古屋は少し調査してはいたのですが何せ情報不足。

大学院の場所と地下鉄の路線図をにらめっこしながら、予算内&学校にも通いやすい場所&
空室になってる物件(殆どがオーナーチェンジで空室を探すのが一番厳しかった)を一晩で
必死に探しました。

そうして候補を3件出して依頼者に案内しつつ、次の日に物件確認したのですが、1件は売約済み。
残りの2件はほぼ同額でしたが、そのうち1件は名古屋駅から近く好立地だけど狭い投資用マンション。
もう1件は中心地(栄地区)から程よく近い場所で、学校にも歩いて行ける便利な立地でなおかつ
かなりグレードが高い分譲マンションでした。

後者を狙いつつ物件確認すると「前の賃貸人が超ヘビースモーカーで部屋の中がヤバイことに
なってる」とのこと・・・担当者の方はかなり慎重な感じで、見ずに買うのは絶対ダメと。
当然といえば当然ですが・・・これはチャンスです。

相場よりも相当安い理由がわかりました。でも解決できる内容なら「買い!」です。

早速、現地のリフォーム業者に見積もり依頼しつつ夜行バスで現地に向かい、鍵を借りて業者と内見。

うーん。確かに黄色い。。。。、持っていったクロスでちょっと拭いてみるとヤニが。。。付く。。。

でも、予想通り問題があるのは全て“表面”。クロス張替えと床材交換、クリーニングとエアコン交換で
いけると判断し、見積もりしてもらいました。

そして余った時間で地下鉄一日券を使って名古屋駅近くの物件や気になる物件を10件くらい見て回りました。
(自分が買おうかと気になってた物件も含めて)

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ここのあたりはいい雰囲気の場所でしたね・・・今回は狙う路線が違うので対象外ですが。いい感じでした。

んで
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こちらはもう一つの候補だった投資マンション。郵便受けには英語でもない外国語のネームが
多数・・・。管理状態やグレード感も、築年数は変わらないのにかなり差を感じました。
地方(名古屋以外)の投資家が狙うにはいい条件で、売れるのも早いとは思いますが、運営にはかなり危険な感じありありと感じます。


あと、自分が買おうと思ってた物件(低予算物件)も見に行きましたが…立地的にも状態的にも
残念賞でした。。。やっぱ行って見ないと判断できないですね。。。

結果的に、ヤニ部屋に絞り、リフォームの見積もりも含めて案内し、購入意思をもらえたので、
週末に依頼人と一緒に再度名古屋へ(今度は新幹線)

今回、私は業者じゃないので仲介に入りませんでしたが、不動産屋さんが気をつかって価格交渉してくださり
私にもある程度の費用を依頼人が払えるようにしてくれました。(売主さんには申し訳なかったですが)

なのでさらに割安な価格になりました。マンションの管理状態や家賃相場などからも今後長期保有して
収益物件として持つには最適な物件のはずです。

この後はリフォームの立ち会いや家具家電の手配等も依頼されたので、名古屋へ何度か往復&宿泊
することになります。(実費+報酬を頂きます。)

ある意味、個人事業主としての初めてのお仕事となりました。

でも、この物件でこの価格なら…お金あれば自分が欲しかったなぁ・・・(本音)


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築古物件の憂鬱

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これは札幌地下鉄(高架ですが)の駅です。(ここの近辺に以前3年程住んでました)

この場所の物件ではなく、一番最後に購入した北大近くの物件で、4月から北大生が入居した物件ですが…
(築40年越ですが、表面利回りは31%、ネットでも25.2%)
まあ、その他費用かかってますので、このまま貸し続けられればということになりますが。


試しに(購入した倍の価格で)売却出してみましょうか?ということでHPに掲載してもらってた物件に買付が入りましたと連絡がありました。。。

えー!

まあ、倍の価格でもネット12%越えますから今の時代なら欲しがる人いるんですね。。。

嬉しい気持ちも大きいですが、家賃収入が生活基盤になってるので売却で今後の家賃が入らなくなることや、管理会社の変更やセルフリフォーム、アウトレットや中古店巡りして買い集めた家具家電など…手がかかって思い入れもあるのでちょっと微妙な感じでした。

しかし
その次の日に、入居者からクレームが入ったと連絡が…「排水の状況がかなり良くない」

えー!

簡単な調整で済めばいいのですが、どうやら排水が集約されてる部分でのトラブルのようなので配管工事をする必要が出てくるかもしれません。
そうすると…
工事費用、期間がかなりかかるようでしたら売却の話自体を一旦止めなければいけない可能性が出てきます。
(現在調査、見積もり中)というか、そのままの価格で売りたくないし、適当なことをして買主さん賃借人の方に迷惑もかけたくないですし。

本当は2~4年程度は保有してから売りたかったというのが本音なので、それはそれでいいのですが、築古物件にはこういうことが起こる可能性が高くなります。

手がかかる子ほどカワイイ…ではありませんが、今回は売却の話を止めてもらおうかなと思っています。
(とはいえ工事代分上乗せして再度売り出しちゃうかもですけどね。)
しかし…売却契約後の引渡し前とかじゃなくて良かった。。。

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家具家電付き賃貸物件での出来事

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現在所有してる物件で、札幌の4件の内2件については「家具家電付き」ということで
貸し出してます。

1件については先日自分で買い集めたやつですが、もう一件は物件自体を家具家電付きで
購入してます。(なのでそこそこ年数経ってます)

ちなみに、その物件に設置してあった洗濯機が空室時に撮った写真↑のやつです。

その物件について、賃貸管理してもらってる会社からTELが…

「サンヨーの“ドラム式洗濯機”が壊れて脱水が全くできなくなって賃貸人の方から連絡ありました。
業者に頼んで修理してもらおうかと思ったのですが、パーツが無いので買い替えになるかもと言われましたとのことです。」

あちゃー。ついに壊れたか…

えっ?ドラム式?

そんな記憶ないし、そもそもワンルームにドラム式とかありえんでしょ。賃貸人さんが買い替えたのか?でも
サンヨー(今はサンヨーブランドは無い)って言ってるから買い替えもしてないだろうし・・・

とかやり取りしつつ・・・再度確認をしてもらうのと、新品をこっちで手配するので業者さん断るようにお願いしました。

そして返答
「縦型かドラム式か聞いてみたら、縦型のドラム式って言ってました。」

・・・はいはい、もともと設置してあった縦型ですね(そうでしょうね。。。)

ということで、速攻でヨド○シカメラで国内メーカーの新品を購入、設置交換の手配をしました。
価格が安いハ○アールとかは怖いので避けました。

まあ、家賃1ヶ月分+αくらいの出費になってしまいますが、今後のことを考えるとしょうがないですね。。。
てか、物件買うときにオマケでついてきたようなもんだし。

家具家電付き(という条件)で賃貸に出すと、うまくいけば家賃を上げても入居率は相当高くなりますが、こういう突然の出費が出ることがあります。

大家さん側の所有物、設備で使用ができるという条件になるので責任ありますし、事前に決まりごとが無ければ賃貸人さんも勝手に買い換えたりできませんからメリット、デメリットそれぞれありますね。
でも、賃貸が厳しい地域で、特にワンルームでは効果的であるのは間違いありません。


それにしても…最初“ドラム式”って言われた時はかなりビビリました…


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