サラリーマン大家から独立、起業へ

現在1棟3室→(現在は1棟8室)の大家です。サラリーマンの副業として不動産投資を始めましたでが、不動産業として将来の独立を目指して活動しています。 記録も兼ねて気づいたことや思ったことなどを気ままにアップしていきます。

2014年04月

地方物件購入へ…その②


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再び札幌へ

初日は銀行で待ち合わせをして【区分マンション第4号】の引渡しと、それが終わってからは地下鉄一日券を購入して乗りまくり、気になってた物件を片っ端から見てまわりました。

2日目は、【区分マンション第5号】の契約。こちらは売主さんも関東の方なので、あとは不動産会社にお任せ。新規賃貸人入居前だったので室内も確認することができ、また、契約と同時に賃貸管理もお願いしてきました。


初日は30件以上は見て回ったでしょうか…800円の地下鉄1日券をフル活用。
1駅でも構わずガンガン乗りまくり、乗降駅はなんと20駅!
(北24条、北18条、北12条、さっぽろ、大通、すすきの、中の島、平岸、南平岸、新さっぽろ、白石、東札幌、バスセンター前、西11丁目、西18丁目、円山公園、琴似、新道東、元町、豊水すすきの)
歩数も1日で34,000歩・・・もう病気ですねw でも楽しいです。

しかし、実際に行ってみないと状態は分らないもので・・・

価格や立地や条件、状態を考えると実際に買いたいと思える物件は2件(あと微妙なのが1件)だけでした。

まあ、連続で買いすぎたのでしばらく我慢しなきゃですが。。。

今回のこの2件(オーナーチェンジ)がフル寄与して利回りは大幅にアップ。区分5件合計でのネット(管理費や修繕積立費を引いた)利回りは10%超えました。


最終的に成功かどうかは、今後の賃貸状況や修繕費などもあり、まだ先の話になりますが…

今回1件は割りと築浅の新耐震、もう1件は築30年オーバーの築古物件です。
セレクトするにあたって注意&条件として決めてたのは

・2階以上(1階は雪で埋まりますよ…)

・駅徒歩5分以内(場所にもよりますが、冬は長距離歩けません)

・近くにスーパーやコンビニなど生活環境が充実している。
…大きな公園や人気スポットが近くにあっても、駅まで&店までの距離が遠ければ苦戦は必至。

・築古物件の場合は管理状況と修繕履歴&積立額の確認。(基本的に自主管理物件はパス)
…下手すると廃墟間近の物件をつかんでしまうことも。
…状態は見ればある程度はわかります。築古物件でもきちんと計画性をもって大規模修繕や配管交換など行っていればまだまだいけます。ちゃんとお金を使うところは使って維持をしているかどうか。
(今回購入した築古物件は外観も大規模修繕後で年数を感じない高級感があり、すごく細かく維持修繕がされてました。)


・その建物、地域の家賃相場から、ちゃんとキャッシュフローを生み出せるかどうか?
…特に低価格の物件はうまくセレクトしないと全くキャッシュが残りません。。。

・現地でのパートナーを見つける。(仲介だけではなく管理もやっている業者さん)
…何せ遠方なので、何かあってもすぐに駆けつけるのは難しいです。管理や修理などのお願いができるパートナーさんを探しておくのは必要だと思います。
自分はあらかじめ管理をお願いするパートナーさんと決めてた業者さんから【区分マンション第5号】を購入し、パイプを作りました。今後物件が増えた場合はすべて管理をお願いする予定です。

注意点に関しては具体例を出して次回まとめてみます。


といいつつ。本日激安で現れた新着物件に興味が出てしまってたりしますけどね。。。


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地方物件購入へ…その①

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ちょっと方向性を変えた形⇒首都圏から出て地方物件へ


舞台=戦場に選んだのは札幌。


3月末はまだ雪が残り足元も悪い状態でしたが、日帰りで行ってきました。


なぜ北海道そして札幌を選んだか?


それは

・販売価格が低価格
 …今後はローンを組まず、現金勝負の方向性なのでまず買えないと意味がない。
 …その代わり家賃も安いです。しかし東京よりは利回りはいい。

・以前転勤で数年間住んでおり、その後も何回も行ってるので土地勘がある。
 …住所、駅名があればそれがどういう所かある程度は分ります。

・地震がほとんど無いので新耐震にこだわりすぎなくても良い。
 …かなりの築年数は経ってるものの、非常に管理の行き届いた物件があります。

・そして…これが発端の理由ですが、確定申告をしてわかったこと。
 行きたい所に物件を持ってれば、理由がつく範疇で


「旅費を経費にできる」←これ大きいです!




とはいっても、地方物件は都心物件とは異なる落とし穴やリスクがあります(それは後日別途でまとめます)



そして、徹底的に検証した結果、候補を2件に絞り込み、【区分マンション第4号】を契約。



とともに…

今回の候補で購入しなかった物件の方の業者さんも、物件の説明や相談で行ってたのですが、
好条件の物件が登場したので速攻で買い付け入れました。【区分マンション第5号】




今月、引渡しと契約でまた札幌に行ってきます。(もちろん経費にしますよん)

1億とか借りてドカーンとやる方が資産を増やすのは早いのですが、失敗した時のリスクも大きいし、
あまり大きいローンを組まずにできる範囲で買い足していく方法もなかなか楽しいもんです。


福岡とか長崎とか神戸とか…沖縄もいいな…と夢が脹らみます。(土地勘無いのですぐは無理ですが)

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